Tiendo a pensar que ni los economistas más sesudos se atreven a elaborar ningún tipo de predicción de hacia dónde se va a orientar el mercado ladrillero, pero los últimos datos a propósito de la vivienda en Aragón han conseguido desconcertarme, así que me animaré a elaborar mi propia predicción, a ejercer de pitonisa del mercado.
Según el último Boletín de Coyuntura Económica de la Comunidad Autónoma la previsión de los precios de la vivienda tienden al alza. De hecho es un fenómeno que se produce a nivel estatal, según apuntan diversos estudios aunque estas cifras tienen su truco. Si miramos hacia los alquileres la subida es más pronunciada y evidente.
Por supuesto no es lo mismo un pueblito de Teruel que el centro de Zaragoza. Ni tiene nada que ver los pisos de alto standing y nueva construcción con la vivienda usada en los barrios.
Pero llama la atención cruzar datos y descubrir que en Aragón hay más de 15.000 viviendas nuevas sin vender. Según diversas fuentes en la capital aragonesa puede haber un parque de vivienda vacía que supere de lejos las 40.000. En la práctica un stock que da para que la siguiente generación entera tuviera techo y aún sobraría.
Hay que tener en cuenta que la demografía también choca con la vivienda, dado que Aragón no solo no gana población sino que se ha estancado e incluso desciende la natalidad.
Además es notorio que la expansión de las tres capitales aragonesas parece haberse detenido sobre todo por el sur de Zaragoza, con el pinchazo de Arcosur, donde las 22.000 viviendas previstas se han quedado de momento en 2.000. Asimismo hay promociones enteras de unifamiliares estancadas en localidades como Cadrete o la Muela.
No hay que ser muy perspicaz para ver hacia dónde van los tiros. En la realidad cercana las mayores promociones de vivienda en Zaragoza están apostando por la vivienda de semi-lujo e incluso alto standing. Las nuevas viviendas de la plaza del Pilar, el desmesurado proyecto de torre de 20 alturas en plaza Europa o las dos ofertas de solares en el llamado Barrio del AVE no son precisamente viviendas sociales, sino residencias pensadas para economías muy saneadas. En esta crisis que ha inundado todos los discursos hay quien no se ha enterado de ella. En Aragón la construcción de VPO no llega ni a testimonial con un mercado de segunda mano totalmente saturado, pero hay quien mantiene poderío como para permitirse esos lujos.
Esto se entiende mejor aún si hacemos una proyección estatal. Casualmente los precios y las promociones inmobiliarias han subido en el último año especialmente donde ya eran más caros: Barcelona, Madrid y las Baleares, excepción hecha en este caso de Euskal Herria donde la vivienda es tan cara que ha tendido a moderar el precio. No es cosa de enfangarse en datos, pero no parece casual que, además, esos picos se estén produciendo en lugares como Sant Cugat del Vallés, Pozuelo de Alarcón, Getxo o Ibiza, que pasan por tener el suelo más caro de todo el Estado.
La otra pata de esta realidad es el nuevo mantra que se está extendiendo y que interesa al mercado de la especulación: tener vivienda en propiedad es un lujo. Los especuladores han visto un valor refugio en la vivienda de alquiler, una de las pocas cifras que ha mantenido el tipo en la caída en picado de los precios. Así pues los inversores han comprado mucha vivienda a precios tirados y también los bancos han tenido que absorber los grandes sobrantes del pinchazo de la anterior burbuja.
Muchos factores favorecen una eventual burbuja de alquileres. La movilidad laboral es uno de ellos, los grandes campus universitarios, el uso turístico o el hecho de ser una gran ciudad donde se concentran mayores ofertas de ocio y trabajo.
También son conscientes los que se dedican a esto que probablemente el modelo de unifamiliar en el extrarradio, dependiente del vehículo privado y que genera grandes gastos adicionales, esté tendiendo hacia el agotamiento por pura saturación de la oferta. Es por ello que la ciudad consolidada es donde los precios se están incrementando más rápido. Flujo y contraflujo. Un modelo ya visto y que siempre se repite.
Las grandes aglomeraciones urbanas de hecho registraron una subida de más del 3% en conjunto el año pasado. Barcelona, con un 20% de subida en 2015 da idea de que en algunas zonas ya está arrancando un periodo alcista preocupante.
En Aragón es Zaragoza, como de costumbre, quien encabeza la subida de alquileres con casi un 6% en los dos últimos años. Una subida que va cogiendo velocidad y ya sólo en el primer trimestre del año es de un 1%. También parece claro que el sector turístico hincha la burbuja. Un dato llamativo es la segunda mayor subida aragonesa: Chaca o que los precios crecen en las localidades del Pirineo.
En un momento en que comprar un piso se antoja como algo absurdo, pues nadie sabe a ciencia cierta dónde le va a conducir su vida laboral, los que se mueven en el mundo de la especulación inmobiliaria vuelven a hacer caja.
En un mercado globalizado, por otro lado, el negocio se internacionaliza, favorecido además por nuevos tratados ventajistas como el TTIP. Así pues, puede que la vivienda de veraneo que rentes en el Pirineo sea de un inversor chino, o que tu piso en el centro de la ciudad pertenezca a un fondo estadounidense radicado en las Caimán. Máximo beneficio para los especuladores, mínima presión fiscal y cero retorno al territorio.
Lo más curioso es que repiten el modelo de la burbuja de hace una década tirando del mercado para que los pequeños propietarios se suban al carro. Si puedo exprimir 10 eurillos más al inquilino, pues mejor.
Y en este mercado tan movedizo no sería de extrañar que se repitiera otro fenómeno de los tiempos del ladrillo desbocado. Al igual que entonces cualquier cuchitril generaba beneficio por su venta, ahora se podrá sobrepreciar lo mismo un ático en la avenida más exclusiva que una infravivienda.
Si se trata de un nuevo modelo de burbuja inmobiliaria realmente no tengo los conocimientos para afirmarlo y es probable que sólo un grupo selecto maneje esas previsiones. Lo que es seguro es que este fenómeno de subida generalizada viene a apretar las tuercas a las economías menos boyantes.
Y si la subida de rentas sigue lenta pero inexorable convertirá a muchas personas en un poquito más pobres.
