La contrata por la que el antiguo cuartel de Pontoneros acabará albergando una residencia privada y de lujo para estudiantes, en lugar de las viviendas sociales inicialmente previstas, supone una operación de privatización del espacio público de libro impulsada por la coalición PP-Cs que dirige el alcalde Jorge Azcón bajo la supervisión de Vox: la explotará Xior Consulting Housing Spain, una filial local del fondo soberano belga Xior Student Housing, que cobra hasta 1.750 euros mensuales “excluidos costes adicionales” (sic) a sus inquilinos por habitaciones de 22 metros cuadrados en otras ciudades españolas.
Antes fue la venta del solar en el que el grupo alemán Fresenius instalará su hospital privado, aunque esa transacción encaja en la tradicional categoría de la despatrimonialización o venta de patrimonio municipal, mientras, en lo que parece ser la siguiente pantalla de los procesos de achique de las instituciones, se prepara la operación del centro deportivo de La Almozara con la operación de La Romareda siempre latente.
La operativa, frecuente con los gobiernos neoliberales de Latinoamérica y habitual tanto en Madrid como en la Valencia de Zaplana, Camps y Barbera, resulta simple, por mucho que los inusuales perfiles de los nuevos contratistas municipales parezcan conferirle una apariencia de sofisticación: consiste en tratar como una mercancía (mercantilizar) el espacio público urbano, en poner en manos privadas terrenos y equipamientos que dejan de estar a disposición de la ciudad y de sus ciudadanos para convertirse en productos y albergar servicios de pago.
El hecho de que el gobierno de PP-Cs se incline por una fórmula jurídica como la concesión eleva las expectativas y atenúa los riesgos para los inversores, ya que se trata de una figura jurídica de doble filo, más cortante para la sociedad que para los promotores, que permite la explotación por periodos de hasta 75 años con la obligación legal para el ayuntamiento de rescatar el negocio y hacerse cargo de él si este quiebra.
Formalmente, a eso se le llama obligación de reequilibrio patrimonial o concesional, aunque su aplicación en episodios como los de las autopistas radiales madrileñas, entre otros, evocan epítetos ajenos a la jerga jurídica para la operativa.
Las entidades sociales rechazan la operación
Aunque el consistorio presenta la operación como “vital para la regeneración de Zamoray-Pignatelli”, el proyecto de Pontoneros “responde a una idea gentrificadora muy rechazada académicamente”, explica el sociólogo y profesor de la universidad de Zaragoza Daniel Sorando, que detecta claros paralelismos en su formato con “los experimentos de partenariado muy extendidos por Latinoamérica y el mundo anglosajón en los que lo público pone los espacios y lo privado hace negocios”.
El proyecto, de hecho, cuenta con el rechazo de varias entidades sociales de la ciudad como la FABZ (Federación de Asociaciones de Barrio), las organizaciones vecinales y el Sindicato de Estudiantes, además de organizaciones políticas como ZeC (Zaragoza en Común), Podemos y Chunta Aragonesista.
“La operación atenta contra el interés social”, denunciaron cuando el equipo de gobierno del ayuntamiento dio a conocer sus planes en un comunicado en el que, además de poner sobre la mesa “la necesidad de una actuación integral en la zona”, reclamaban “la puesta en marcha de un verdadero proceso participativo de carácter previo” y abogaban “por la gestión desde lo público” y por evitar “que acabe en manos del mercado privado el resto de patrimonio que se contempla en la actuación”.
La contrata impulsada por PP y Cs con el apoyo de Vox supone un viraje radical en relación con el proyecto que acabó por no salir adelante la pasada legislatura, que preveía que esos mismos edificios albergaran 63 viviendas con espacios de uso común y que una de sus tres plantas fuera reservada para que la ocuparan estudiantes de posgrado.
Facilitar negocios a 65 céntimos mensuales por metro cuadrado
La fórmula elegida por el equipo de gobierno para la residencia de estudiantes del antiguo cuartel de Pontoneros consiste en una concesión del espacio por un plazo de 75 años a favor de Xior Consulting Housing Spain, que a cambio abonará “ocho millones de euros en concepto de canon del derecho de superficie”.
Ese pago le permitirá construir y explotar en ese edificio una residencia con “351 habitaciones para 388” estudiantes y profesores (más doce apartamentos para estudiantes de doctorado) que “estará operativa en el curso 2023-2024” y que, tras “una inversión de 23,5 millones de euros”, tendrá “una amplia oferta de servicios y actividades culturales que no sólo estarán abiertas a los usuarios de la residencia, también al resto de ciudadanos”.
Hasta ahí, la versión oficial. En la práctica, las expectativas de negocio son descomunales: el canon sale a menos de 9.000 euros mensuales y con la inversión anunciada alcanza un promedio de 35.000, un coste más bajo que alto por mucho que supere con holgura las sorprendentemente escuálidas condiciones de salida.
Con una previsión de inversión de 16 millones, el canon de ocupación inicialmente propuesto por el equipo de gobierno de Azcón era de 2,075 millones por explotar durante 75 años una superficie edificable de 13.514 metros cuadrados, lo que suponía 17 céntimos mensuales por metro cuadrado. Al final la tasa saldrá por 65; con la inversión, a 2,58 euros por metro y mes.
La oferta del fondo belga incluía un “precio básico medio” por plaza de 377 euros mensuales, aunque la política comercial de la empresa contempla habitualmente “costes adicionales” por otros servicios que no están incluidos en esa base. Las tarifas reales se conocerán en los próximos meses, cuando Xior active sus operaciones de captación de clientes en Zaragoza.
“A este modelo se le llama ‘el giro emprendedor de los gobiernos locales’, que es una forma de explicar cómo esas instituciones han pasado de ocuparse del bienestar social a centrarse en facilitar oportunidades de negocio”, indica Sorando.
“Se están mercantilizando las necesidades básicas de la vida, como ocurre con la vivienda”, anota el sociólogo, que ve en esta operación claros perfiles de lo que el geógrafo David Harvey denominó ‘acumulación por desposesión’, que en este caso consiste en “acumular desposeyendo a la ciudad”.
¿Quién es la empresa que promueve la residencia privada?
Xior Consulting Housing Spain es una filial local del fondo de inversión del Gobierno belga Xior Student Housing creada hace dos años años y medio en Barcelona con la denominación de Yig Tak Bazar y que en el momento de la concesión dispone de un capital social de 3.000 euros. Sus administradores también lo son de firmas que explotan residencias de estudiantes en Madrid y en Barcelona.
Se trata, según explica en su propio perfil corporativo oficial, de una REIT (Real State Investment Trust), que es el término con el que se denomina en Europa a las Socimi (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), y está obligada a repartir anualmente como dividendo el 80% de sus beneficios. Se atribuye una valoración de 1.602 millones de euros.
Es de propiedad estatal, del Gobierno belga, y cotiza en el mercado continuo del Euronext de Bruselas, donde el valor de sus acciones ha estado cerca de duplicarse en cinco años (28,99 euros en enero de 2016; 56,90 el 6 de agosto de 2021), aunque ha retrocedido un 5% en los últimos días.
Xior, que opera en España, Portugal, Holanda y Bélgica, donde tiene su matriz, es uno de los líderes de este sector del mercado inmobiliario en Europa, en el que maneja 11.466 plazas en 122 edificios de su propiedad con una ocupación del 97,8%, según sus propios datos. Ahora mismo tiene abierta una OPA para adquirir la española Students Properties Spain por casi 60 millones de euros.
Siguientes etapas: las piscinas de La Almozara y La Romareda
El pujante negocio de las residencias de estudiantes, directamente vinculado con las dificultades de acceso a la vivienda por sus elevados precios en las grandes ciudades, “forma parte de los procesos de financiarización de todo lo que tiene que ver con la vida. Se dan usos lucrativos a lo que tiene que ver con las necesidades básicas de los habitantes de las ciudades”, apunta el sociólogo.
“Esto es tan viejo como el Chile de Pinochet, donde los ‘Chicago boys’ lo implantaron y desde donde se extendió a otros países”, recuerda Sorando, que anota cómo la creciente desatención de esas necesidades básicas de sus ciudadanos por parte del Estado coincide en el tiempo con “un desprestigio de lo público para justificar las privatizaciones. Una de las premisas del liberalismo consiste en vivir del Estado a base de contratos y rentas”.
Pontoneros no es, en cualquier caso, el único proyecto de privatización del espacio público que impulsa el equipo de gobierno municipal de PP y Cs, que tienen decidida la aplicación de una fórmula similar para el centro deportivo de La Almozara, que incluye las piscinas, hasta ahora públicas, del barrio y que debería entrar en servicio en 2024.
En este caso, en el que el principal argumento de apoyo a la iniciativa se encuentra en que el ayuntamiento elude acometer la inversión, valorada en 15,32 millones, al tiempo que ingresa dinero a través del canon, la concesión tendría una duración de 40 años.
Ese plazo sería inferior en 35 al que figura en el protocolo suscrito a comienzos de la legislatura por Azcón y varios ejecutivos del Real Zaragoza SAD, que preveía que el ayuntamiento financie la remodelación del estadio municipal de La Romareda para que lo explote esa empresa privada, que devolvería el coste a lo largo de 75 años vía canon.
La pandemia frenó en seco esa operación, que algunos intentan resucitar ahora, a base de disparatados silogismos, al socaire de las proclamas oficiales en pro de un proyecto de juegos olímpicos que, en cualquier caso, serían de invierno y por lo tanto sin fútbol.
