El proyecto de La Romareda, en el que se habla de inversiones por valor de 140 millones de euros, es cuestión de dinero. Y su principal promotor, el Real Zaragoza SAD, acaba de confesar que no lo tiene, que asume que la banca no se lo va a prestar y que tampoco le va a resultar sencillo atraer a fondos de inversión que lo paguen si la privatización del estadio municipal se realiza por un plazo inferior a los tres cuartos de siglo.
Se trataría, según señala en un escrito de alegaciones dirigido al ayuntamiento y al que ha tenido acceso AraInfo, de “buscar una vía de cesión de la explotación de las nuevas edificaciones para quien asuma su construcción de un plazo cercano a los setenta y cinco años si se quiere poder acceder a los mercados de capitales que puedan financiar este proyecto”.
Y para ello, además de para evitar costes, la compañía deportiva ha propuesto que el Ayuntamiento de Zaragoza le ceda durante ese periodo de tiempo la explotación de un “derecho de superficie” sobre los terrenos del estadio, algo que situaría al consistorio en la curiosa tesitura de segregar el vuelo y el suelo de una parcela municipal para adjudicar el uso del primero mientras, obviamente, el segundo se queda sin ninguna posibilidad de aprovechamiento.
La fórmula, calcada de la que desde hace unos años utilizan las empresas de energías renovables en su desmesurado despliegue, permite eludir otras como la concesión demanial, que conlleva la obligación de pagar un canon por explotar terrenos públicos como ocurre con las estaciones de esquí, o la de obras, entre cuyos requisitos principales se halla, como ocurre con las autopistas, la obligación de entregar el inmueble en cuestión a la Administración cuando vence el contrato.
Sobre la entrega del estadio una vez finalizada la concesión y acerca de si ese modelo de “cesión de derecho de uso” conlleva para la ciudad la obligación de asumir los eventuales ‘desequilibrios’ o pérdidas que puedan darse durante su explotación no hay ni una línea, un ‘silencio’ que, tanto en un sentido como en otro, resulta estruendoso.
¿Y por qué de 75 años y no 40 o 50? Obviamente, porque cuanto mayor es el plazo más amplio es el margen de los beneficios una vez amortizada la construcción.
Aunque también porque a mayor duración mayor valoración del contrato, y eso equivale a un mayor efecto saneador en el balance de una empresa que sigue arrastrando una deuda de 56 millones de euros (44 a largo plazo, 1,4 a corto y 11,4 comerciales) y que cerró su último ejercicio con unas pérdidas de casi medio después de no haber ganado más de tres en ninguno de los últimos diez. Y un balance saneado siempre eleva la valoración de una empresa.
El Real Zaragoza “necesita financiación externa” de fondos de inversión
"El cambio que se ha producido ahora es que hay un inversor que pague el campo y ese es el debate", dijo hace unas semanas el alcalde de Zaragoza, Jorge Azcón, que según varios medios locales “baraja aceptar” las tesis de la compañía deportiva, con alguno de cuyos responsables mantiene vínculos tan estrechos como para tener pendiente el desarrollo de una investigación oficial que aclare si una empresa del consejero en cuestión fue, o no, objeto de trato de favor en la tramitación de una licencia urbanística.
El Real Zaragoza, sin embargo, no tiene tan claro que disponga de capacidad económica para afrontar el proyecto de construir una nueva Romareda, sino más bien al contrario: “El club (sic) necesita financiación externa para acometer la inversión y es difícil que Ia consiga de los bancos”, reseña el informe de una consultora en el que la SAD (sociedad anónima deportiva, para nada club) basa su posición, el cual ya adelanta que, en todo caso, la compañía deportiva “deberá recurrir a fondos de inversión” para obtenerla.
El Real Zaragoza, dice este mismo haciendo suya la tesis del estudio, “tiene el máximo interés en asumir la construcción del nuevo estadio de La Romareda así como las construcciones en las que se materialicen” de los 20.500 metros cuadrados de usos terciarios (tiendas y establecimientos de servicios) “asignados a la nueva parcela” como medio para financiar los trabajos, aunque para ello “precisa obtener de los oportunos fondos de inversión la financiación necesaria para acometer este proyecto de gran envergadura”.
No obstante, esos fondos de inversión no participarían en el proyecto de manera filantrópica ni por conceptos futboleros como ‘el amor a los colores’.
El estudio considera que “pueden solicitar un retorno del aproximadamente el 10% de la inversión”, que alcanzaría los 112 millones (80% del total), “siendo el 20% restante desembolsado directamente por el Real Zaragoza SAD”.
Pero, al mismo tiempo, el documento no aclara un dato fundamental como es el del plazo de devolución de ese 10% de intereses a los fondos de inversión de los que provendría el 80% de la financiación. ¿Anual? ¿A 75 años? ¿Durante la amortización de la obra?
El plan de negocio: doblar las entradas y subir un 34% los abonos
El plan de negocio contempla la construcción del estadio en cuatro años con aportaciones de 30, 30, 41 y 42 millones de euros en cada uno de ellos, lo que incluye la financiación en los dos últimos de los hoteles y tiendas, y unos ingresos de casi 18 millones anuales una vez estuviera, a partir del quinto año, a pleno rendimiento junto con unos costes de explotación de 3,9 y un canon municipal de medio, lo que deja un margen de entre trece y catorce por ejercicio.
El estudio maneja un plazo de diez años para colocar los usos terciarios, mientras que el estadio generaría hasta 7,5 millones anuales por abonos (30.000 que subirían un 34% de los 186 euros actuales de media a 250), otros 2,5 millones de mil plazas VIP a un promedio de 2.500 euros y algo más de 5,5 por entradas, cuyo coste promedio pasaría de 23,57 euros a 45.
Este último apartado resulta llamativo, ya que se basa en el cálculo de 5.000 entradas a una media de 45 euros (el doble que ahora) en 25 partidos, cuando en la Liga Smartbank (antigua segunda) se juegan 21 y en la Santander (antes primera), 19, lo que fía a entre cuatro y seis a la copa y otras competiciones.
A esas cifras se les suman un tour y un museo que, a 5 euros el pase, atraerían a unos 5.200 visitantes al año cada uno de ellos, otro millón por vender a una marca el nombre del estadio, 24 microeventos y cuatro conciertos que sumarían 1,74 millones más, a lo que habría que añadir 2,37 más de los comercios (18.000 metros cuadrados a 132 euros anuales).
La inversión se recupera en 30 años
En esa tesitura, la compañía deportiva aboga por el formato de una concesión de explotación, aunque no sobre la parcela sino sobre su superficie ya que eso considera que permite ampliarla hasta los 75 años, a renglón seguido de lo cual explica que “no renuncia a tratar de participar en el concurso que en su día convoque” el ayuntamiento para adjudicar la construcción y/o la explotación del estadio, aunque advierte de que “lo tendrá mucho más complicado si no se atiende a la solicitud formulada en esta alegación”.
De hecho, el Real Zaragoza insiste en “las gravísimas dificultades con las que se encontrará” si el ayuntamiento mantiene la calificación de la parcela sobre la que ahora se levanta el estadio como “sistema general-equipamiento público” y convoca el concurso para “la selección de quien vaya a asumir la financiación, construcción y explotación de esas nuevas instalaciones” como concesión de dominio público o de obras.
Según su criterio, “para garantizar la amortización de la inversión y su razonable rentabilidad y así facilitar la obtención de la imprescindible financiación de este proyecto” sería necesario “obtener un derecho de explotación de dichas edificaciones por un plazo muy superior al que podría llegarse mediante las fórmulas de la concesión demanial o del contrato de concesión de obra”, que sería, respectivamente, de 50 y de 40 años.
Aunque, obviamente, todo es cuestión de valoraciones: según el trabajo de la consultora el periodo necesario para recuperar la inversión inicial sería “de 30 años en el caso de [la concesión de] 75 años y de 31 para la concesión a 40 años", lo que deja, respectivamente, unos márgenes de 45 y de nueve en función de los cuales “el riesgo económico y financiero en la concesión es mucho mayor que en la cesión de derecho de superficie” ya que la segunda de esas opciones “permite responder mejor ante posibles escenarios más pesimistas que el escenario base”.
El problema de poner tiendas en un espacio público
Y, como colofón de esta parte de su argumentación, concluye que “este estudio justifica la necesidad de buscar una vía de cesión de la explotación de las nuevas edificaciones para quien asuma su construcción de un plazo cercano a los setenta y cinco años si se quiere poder acceder a los mercados de capitales que puedan financiar este proyecto”, una opción que, de paso, daría al adjudicatario “la plena disponibilidad de lo construido sobre la misma”, es decir, “el nuevo campo de fútbol y los edificios de usos terciarios complementarios”, durante ese periodo de tiempo.
La alegación del Real Zaragoza, por otro lado, sostiene que el plan del que el equipo de gobierno PP-Cs lleva hablando toda la legislatura, que contempla “demoler el actual estadio de forma paulatina a la construcción del nuevo” y “llevar a cabo ésta así como las obras de los edificios de uso terciario” a cargo de la empresa que resultara adjudicataria no podría ser desarrollado mediante “una concesión de dominio público” (pero sí de superficie).
No obstante, el argumento de peso de este aspecto tampoco parece muy consistente. “Mientras un campo de fútbol municipal sí podría ser un bien de dominio público (propiedad del ayuntamiento afecto al uso público), tal condición no resulta compatible con unos edificios de usos terciarios (hotel, residencia, restaurante, bar, gimnasio, comercial, etc.) que, aunque fueran propiedad del ayuntamiento, no están ni, por su naturaleza, podrán estar afectos al servicio público ni al uso general”.
Esto lo plantea una empresa entre cuyos propietarios los hay que a la vez lo son de empresas que explotan restaurantes en parques públicos que no por ello dejan de serlo, entre otras concesiones.
