Los incentivos fiscales a los propietarios que propone el PSOE no reducen el precio del alquiler de la vivienda: el ejemplo de Portugal

La regulación del alquiler será un asunto insoslayable en la inmediata negociación de presupuestos. La propuesta hecha en marzo por el PSOE, que contemplaba incentivos fiscales para los propietarios, fue un fracaso en Portugal, según un informe encargado por la Vicepresidencia Segunda.

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José Luis Ábalos.

Superado –a la espera de que las medidas sean efectivas– el escollo de atajar la subida de la luz, las desavenencias entre los socios del Gobierno estatal a cuenta de la regulación del precio del alquiler de viviendas amenazan con enquistarse (aún más).

El compromiso de controlar los crecimientos desmedidos se contemplaba en el acuerdo de Gobierno entre PSOE y Podemos, que se firmó el 30 de diciembre de 2019. Textualmente, decía: “Se impulsarán las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado”.

Casi un año después, en octubre de 2020 (y con poco, o nada, avanzado), el de la vivienda fue un asunto preponderante en la negociación –entre socialistas y morados– de los presupuestos del año actual. De nuevo salió un compromiso por escrito. Papel mojado que, sin embargo, cumplió su objetivo: recibir el plácet de Podemos para que las cuentas salieran adelante.

En esa ocasión, la letra sonaba así: “Ambas formaciones han acordado regular la contención de las rentas del alquiler en la Ley de Vivienda”. Con ese propósito, entre otras cosas, “en las zonas de mercado tensionado se establecerán mecanismos de contención o eventualmente bajada de precios, tanto a los nuevos contratos como de los contratos existentes”. Además, “se contendrán las subidas injustificadas en los nuevos arrendamientos”.

Y lo más importante: “La ley se llevará al Consejo de Ministros en un plazo máximo de tres meses y se presentará en el Congreso de los Diputados en un máximo de cuatro meses”.

La propuesta del PSOE a Unidas Podemos

Se cumplió el objetivo temporal, ya que, en marzo de 2021, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana –todavía con José Luis Ábalos a la cabeza– había elaborado una propuesta. Se la presentaron a Unidas Podemos y los morados la rechazaron porque, a su entender, no contemplaba lo pactado. Ergo, los siguientes pasos (llegar al Consejo de Ministros y al Congreso de los Diputados) nunca se dieron.

La proposición de los socialistas planteaba, como elemento basilar, una serie de incentivos fiscales a los propietarios. Por un lado, se bajaba del actual 60 % de reducción general a un 50%. En contrapartida, y partiendo siempre de ese 50 %, se estatuían una serie de condicionantes que podían llevar la rebaja hasta el 90 %. Son los siguientes:

  • Alquiler de viviendas a un precio limitado por una norma jurídica (vivienda protegida): + 10 %.
  • Alquiler de viviendas recientemente rehabilitadas: + 10 %.
  • Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años: + 20 %.

En zonas tensionadas:

  • Incorporación al mercado de vivienda en alquiler habitual: + 20 %.
  • Reducción en más de un 10 % en la renta, respecto al contrato anterior: + 40 %.

No era la primera vez que el PSOE planteaba algo similar. En 2018 registró una Proposición de Ley que iba más allá: contemplaba reducciones del 100 % cuando el arrendatario tuviera entre 18 y 30 años.

Justificó Ábalos la elección de esta estrategia porque, en sus palabras, los sistemas de regulación de rentas que habían sido probados en Alemania o Francia no habían dado resultados.

Una medida similar a la de Portugal

Unidas Podemos dijo que no escudándose en que con esa medida no se lograría el efecto deseado: reducir los desorbitados precios del alquiler en el Estado español.

La propuesta de Ábalos, con alguna diferencia, tiene bastantes semejanzas con el Programa de Arrendamiento Accesible (PAA), que se puso en marcha en Portugal en julio de 2019. En un informe encargado por la Vicepresidencia Segunda de Derechos Sociales y Agenda 2030 del Gobierno español (antes ocupada por Pablo Iglesias y ahora –aunque sin vicepresidencia– con Ione Belarra al frente) –al que ha tenido acceso AraInfo–, se demuestra que, al menos en el país vecino, no ha funcionado.

El Gobierno luso, explican, ofrece incentivos fiscales a los propietarios de viviendas que decidan alquilarlas a un precio reducido en un 20 % por debajo del valor de referencia del arrendamiento (calculado al albur de diversos factores como la ubicación, la superficie o la certificación energética).

Al mismo tiempo, se establece un límite general por tipo de vivienda y municipio. Si el 80 % del valor de referencia supera este límite, el alojamiento sólo podrá ser incluido en el programa por el valor del límite. La norma, por añadidura, distingue a las distintas localidades del país en 6 categorías y las viviendas son ofrecidas a personas con ingresos que no superen los 35.000 euros anuales, o 45.000 por familia.

Los y las arrendadoras, concretan, podrán percibir beneficios fiscales si la renta es inferior en un 20% a los precios del mercado y si los inquilinos e inquilinas no tienen que soportar una tasa de esfuerzo superior al 35%.

Hasta ahí, y de manera somera, el planteamiento general. Ahora, los resultados: aseguran en el informe que los datos del Ministerio de Infraestructura y Vivienda de Portugal muestran que, hasta el momento, “el programa es un fracaso”.

Durante el primer año (julio 2019 – julio 2020) se celebraron 242 contratos de arrendamiento para 10.417 solicitudes. Es decir, se cubre al 2,3 % de las personas que demandan un alquiler asequible.

El motivo principal, sostienen, es que, para los propietarios, los beneficios fiscales que incluye la iniciativa (exención del pago del IRPF aplicable al alquiler y reducción del IBI) no resultan atractivos y señalan que la tabla de alquileres registra precios muy inferiores a los del mercado, por lo que los ahorros con Hacienda no son suficientes para compensar las pérdidas que implicaría la participación en el programa.

Tampoco los inquilinos e inquilinas están satisfechas, puesto que, siempre según el documento antedicho, “constatan que la iniciativa es poco realista, ya que contempla precios máximos demasiado altos, poco ajustados a los bajos salarios que existen en Portugal. A modo de ejemplo, el PAA establece que el precio máximo para un piso de una habitación puede llegar hasta 900 euros, unos 100 euros por encima del salario medio portugués”.

La nueva ministra de Vivienda reguló el precio de los alquileres cuando era alcaldesa de Gavá

Salvo que se dé un muy poco probable encuentro de pareceres en las próximas semanas, todo apunta a que esta desarmonía ocupará, de nuevo, muchas horas de reunión (y no sólo entre PSOE y Unidas Podemos) en la futura negociación de presupuestos.

De hecho, en febrero de 2021 –antes de la propuesta de Ábalos– Unidas Podemos, ERC, EH-Bildu, JuntsxCat, Más País, Compromís, BNG y Nueva Canarias firmaron un manifiesto con el título de 'Por una ley que garantice el derecho a una vivienda digna y adecuada'. En él, entre otros muchos ítems, reclamaban una “regulación estatal de alquileres a precios adecuados a los salarios de la población”.

Está, por tanto, bastante claro qué formaciones serán las que marquen en rojo esta medida como condición sine qua non para dar su apoyo a las futuras cuentas estatales.

Teóricamente, no debería ser ninguna petición disparatada para la nueva inquilina encargada de Vivienda en el Gobierno español, Raquel Sánchez, que, como alcaldesa de Gavá (Barcelona), reguló el precio de los alquileres en su municipio.

En el Estado español, el 40% del salario se va en pagar el alquiler

Según el informe 'La vivienda en alquiler en el Estado español' en el año 2020, Aragón lleva seis años con subidas consecutivas en el precio de los alquileres: el aumento fue del 3,7 % en 2015; del 3,9 % en 2016; del 4,5 % en 2017; del 8,7 % en 2018; del 7,2 % en 2019, y del 2,1 % en 2020. Estas subidas, apuntaron desde Podemos, han llevado a Aragón a ser el octavo territorio donde más cuesta alquilar una vivienda.

Otro estudio, en este caso, de Fotocasa, afirma que la población del Estado español destina el 40 % de su salario al pago del alquiler, porcentaje que no ha cesado de subir desde 2015. Aragón, con un 35 %, se encuentra ligeramente por debajo de la media. También desde CCOO han escudriñado el mercado, para concluir que 3 millones de inquilinos e inquilinas (el 41 %) dedican más del 30 % de sus ingresos al alquiler.

La situación es, directamente, trágica, si se inquiere en la situación de los y las jóvenes. El Observatorio de Emancipación del 2º semestre de 2020, elaborado por el Consejo de la Juventud de Espa. ña, alerta de que el coste teórico del alquiler para una persona joven en solitario supone tener que destinar el 91,6 % de su sueldo.

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