Paga ocho y llévate nueve puede sonar burdo, especialmente si hablamos de las alturas de un edificio de próxima construcción en suelo municipal enajenado mediante concurso público. Sin embargo, es lo que parece desprenderse del resultado final de la tramitación del expediente urbanístico que afecta a la "parcela 3 del Área de Intervención U-11/16-1" de la capital aragonesa. Para situarla en el mapa, se trata de una pequeña parcela de algo más de 500 metros cuadrados, situada en la avenida Cesáreo Alierta, contigua al Colegio Agustín Gericó.
Dicha parcela, como ya se ha adelantado, fue de propiedad municipal hasta su adjudicación, el 17 de octubre de 2024, por 2.300.000 euros —sin IVA— a la promotora Miguel Servet Square SL, perteneciente al Grupo Inmobiliario Benas. En el concurso también participó Neurbe Vivienda SL, empresa del grupo Brial.
Hasta aquí, todo entra dentro de la normalidad, más allá de lo cuestionable que resultan las políticas municipales que convierten, mediante su venta, el suelo público en un escenario para la especulación inmobiliaria. Conviene recordar, además, que se trata de una parcela situada en una zona de alta demanda, donde las promociones de vivienda libre cercanas han alcanzado precios superiores a los 400.000 euros.
La polémica surge con posterioridad. La licitación, de acuerdo con el plan especial que rige este suelo, establecía para esta parcela —de 554,23 metros cuadrados y uso residencial— una altura máxima de ocho plantas (planta baja y siete plantas alzadas) y una edificabilidad total de 3.385,28 metros cuadrados. Apenas tres meses después de la adjudicación, la empresa promotora presenta una propuesta para modificar tanto la altura como la edificabilidad del edificio. Lo hace mediante la presentación de un Estudio de Detalle en el que solicita la construcción de una nueva planta alzada, es decir, planta baja y ocho plantas alzadas.
Además, propone aumentar la altura de cada una de las plantas hasta alcanzar un volumen equivalente al de un edificio de diez plantas. Precisamente, algo que el Plan Especial trataba de evitar, al concebir esta parcela como un elemento de "transición" entre el edificio de diez plantas situado en la avenida Cesáreo Alierta número 78 y el Colegio Agustín Gericó.
Esta modificación permitiría incrementar la plusvalía de la operación inmobiliaria, tanto por la obtención de una planta adicional como por el mayor atractivo comercial de la promoción. Conviene recordar, sin embargo, que se trata de una licitación con condiciones claramente definidas, que además deben ajustarse al planeamiento vigente en la zona. Todo ello apunta a un nuevo episodio de ese denominado "urbanismo a la carta", protagonizado por el responsable de Urbanismo, Víctor Serrano, y por los sucesivos gobiernos municipales del PP, primero el encabezado por Jorge Azcón y, posteriormente, el de Natalia Chueca.
"No se considera procedente"
El 21 de marzo se emite un primer informe del Servicio Técnico de Planeamiento del Ayuntamiento de Zaragoza. En él se expone con claridad que la figura del Estudio de Detalle no es el instrumento adecuado para modificar el planeamiento y, además, se advierte de las afecciones que la propuesta tendría sobre el centro educativo colindante. "En el caso de elevar la altura del nuevo edificio propuesto y recayente a este espacio, se incumplirían las condiciones de separación establecidas por las normas urbanísticas del plan general", señala el informe, que posteriormente añade que "no se considera adecuada la elevación de una planta en la parcela debido a la afección negativa hacia el colegio y sus edificaciones". Como conclusión, el documento es explícito: "No se considera procedente la elevación de una planta".
Pese a ello, el 23 de mayo Miguel Servet Square SL presenta alegaciones contra este informe e insiste en la necesidad de edificar una planta adicional. La promotora argumenta que "no es posible aprovechar la edificabilidad del solar" y cifra en "un 10 %" la pérdida de edificabilidad, valorando el perjuicio en 230.000 euros respecto a lo abonado en la licitación. Asimismo, sostiene una interpretación de las normas urbanísticas que no se ajusta a las mismas, defendiendo que el Estudio de Detalle presentado sería suficiente para acometer modificaciones sustanciales del proyecto.
Estas alegaciones son rechazadas en un nuevo informe del Servicio Técnico de Planeamiento del Ayuntamiento de Zaragoza, fechado el 10 de octubre de 2025. En él se recuerda a la empresa promotora que el propio pliego de la licitación advertía de que "la presentación de ofertas presupone que el licitador ha efectuado el conjunto de actuaciones pertinentes para conocer la situación fáctica, jurídica, fiscal, medioambiental y urbanística de la parcela", sin que puedan derivarse responsabilidades para el Ayuntamiento por errores u omisiones en este conocimiento previo.
El informe subraya, además, que el adjudicatario "asumió el conocimiento pleno de las condiciones urbanísticas", incluidas las relativas a forma, alineaciones, fondo edificable, altura máxima y servidumbres. En consecuencia, concluye que "no puede derivarse responsabilidad patrimonial por una supuesta imposibilidad técnica que no ha sido acreditada y que, en todo caso, deriva del diseño proyectual adoptado por la parte promotora".
En relación con la supuesta pérdida de edificabilidad —cuestión central de la solicitud— el informe es contundente: "La documentación presentada no ha demostrado técnicamente la imposibilidad de materializar la edificabilidad otorgada". Añade, además, que existen alternativas técnicas sin necesidad de elevar la altura del edificio, como la ampliación del fondo edificable de las plantas alzadas hasta el patio de manzana o una mayor superficie construida en planta baja, actualmente muy inferior al área de movimiento disponible. El documento reitera de forma literal que "no queda justificada la imposibilidad de materializar el aprovechamiento de la parcela".
Finalmente, el Servicio Técnico de Planeamiento también rechaza las argumentaciones que minimizan el impacto sobre el Colegio Agustín Gericó. "El incremento de una planta adicional supondría una desproporción evidente respecto a las condiciones de altura en función de la anchura de la calle en manzana cerrada", señala el informe, que considera que la altura actualmente permitida ya representa "un límite extremo" para mantener la calidad urbana del entorno.
Erre que erre
Pese a estos informes, algunos de los principales responsables del urbanismo municipal, bajo la dirección de Víctor Serrano, intervienen en el expediente para allanar el camino a la modificación propuesta. Así, el 16 de septiembre, Pedro Marín, jefe del Departamento de Estudios y Programas de Suelo y Vivienda, solicita un nuevo informe en el que defiende que "la posibilidad de elevar una planta más ofrece mejores condiciones para las futuras viviendas", lo que se traduciría en "un mayor valor patrimonial de la futura edificación". Un razonamiento llamativo desde la perspectiva del interés público y que reproduce, en buena medida, algunos de los argumentos ya planteados por la promotora y previamente rechazados por el Servicio Técnico de Planeamiento.
Ante la imposibilidad de justificar la modificación mediante un Estudio de Detalle, y tratándose además de una parcela ya licitada y adjudicada con condiciones concretas, se articula una nueva estrategia: transformar el Estudio de Detalle en una modificación del Plan Especial, con el único objetivo de permitir el aumento de la altura del edificio promovido por Miguel Servet Square SL. La justificación vuelve a girar en torno a la idea de garantizar "las mejores viviendas posibles", un concepto impreciso que acabaría imponiéndose.
Esta misma línea argumental es asumida por Miguel Ángel Abadía, gerente de Urbanismo, el 29 de octubre de 2025. "A la vista de los informes", señala Abadía, "se considera lícito y adecuado buscar la solución que ofrezca las mejores viviendas posibles en la parcela enajenada por este Ayuntamiento de Zaragoza, elevando, por tanto, una planta más". En consecuencia, se impulsa la tramitación de la modificación, que sería aprobada inicialmente el 10 de noviembre en la Gerencia de Urbanismo con los votos favorables de PP y Vox.
La aprobación definitiva por parte del Gobierno de Zaragoza llega el 13 de noviembre. En su justificación, el servicio jurídico de Ordenación y Gestión Urbanística consolida la doctrina de "las mejores viviendas posibles" y le da encaje jurídico a la modificación inicial del Plan Especial. "Formalmente se trata de un instrumento de planeamiento distinto, aunque materialmente el contenido del proyecto sería prácticamente coincidente", señala la motivación del acuerdo, que justifica el cambio de instrumento urbanístico.
El análisis de toda la tramitación plantea numerosas dudas: ¿es admisible transformar una modificación puntual de parcela en una modificación de un Plan Especial de todo un ámbito? ¿Resulta razonable alterar de forma sustancial, y a posteriori, las condiciones de una licitación ya adjudicada? ¿Existe realmente un interés general que justifique este periplo administrativo?
Alegaciones sin contestar
A todo ello se suma que, hasta el momento de la publicación de esta información, no han sido respondidas las alegaciones presentadas por la fundación propietaria del Colegio Agustín Gericó. En ellas se sostiene que la operación "constituye un incremento encubierto de la altura máxima fijada por el Plan Especial" y que "destruye completamente la intención de establecer una transición entre edificaciones", agravando el impacto sobre la franja de separación y sobre el propio centro educativo.
Las alegaciones recuerdan, además, que la normativa aragonesa exige que toda modificación del planeamiento se justifique por razones de interés general, una exigencia que es "tanto más rigurosa cuanto más reducido es el ámbito afectado". A juicio de la institución educativa, "esta condición no se cumple, ya que la modificación se limita a beneficiar a un único edificio y a una sola parcela, en perjuicio de un uso dotacional colindante, sin una motivación de interés público que prevalezca sobre la ordenación original del Plan Especial".
Por último, las alegaciones advierten de que "la eventual evitación de una hipotética responsabilidad patrimonial —que, según señalan, parece ser la única motivación real, aunque no acreditada— no puede constituir una causa suficiente de interés general. La legislación urbanística, recuerdan, contempla mecanismos compensatorios que, en su caso, deben ser asumidos por la colectividad y no trasladados de forma singular a un propietario colindante mediante una modificación ad hoc del planeamiento".
Debate resuelto con un "dar cuenta"
En la última comisión de Urbanismo, celebrada este lunes, el concejal de Zaragoza en Común, Suso Domínguez, expresó sus dudas sobre este expediente y su impresión de que el gobierno municipal pasaba "por encima de los informes técnicos". Domínguez también preguntó si se había dado respuesta a las alegaciones presentadas por el colegio Agustín Gericó, ya que no constan en el expediente. No obtuvo respuesta alguna: Víctor Serrano se limitó a dar por concluido el "dar cuenta" y continuar con el orden del día como si el concejal de Zaragoza en Común no hubiera intervenido.
