Economía

El alquiler se dispara(ta)

Empieza a ser difícil ocupar una habitación por menos de 300 euros al mes en Zaragoza, capital de un país donde tener techo ya es casi tan gravoso como en Grecia y donde dos de cada cinco las familias lleva como “una pesada carga” pagar la casa
| 13 octubre, 2017 13.10
El alquiler se dispara(ta)
Foto: Pablo Ibáñez (AraInfo)

Vivir en Zaragoza cuesta cada vez más. Más pasta, claro. Comienza a ser complicado, aunque todavía no imposible, alquilar una habitación por menos de 300 euros al mes, mientras arrendar o comprar una vivienda se lleva una parte cada vez mayor del sueldo.

La renta media por hogar se situaba, según el INE (Instituto Nacional de Estadística), en 28.019 euros anuales al cierre de 2015, que es el último dato disponible y el peor desde 2008, mientras que el gasto medio de las familias en vivienda ascendía a 8.459. Esa cifra, que supone un 30% de la renta, se divide en tres componentes básicos. 6.142 en comprarlas o arrendarlas, 2.123 en pagar suministros como el agua, la luz y el gas y otros 192 en reparaciones y mantenimiento.

Es decir, que el primero de esos elementos se lleva un 21% de los ingresos del hogar, algo que en una comunidad en la que el 23% de las familias ingresa menos de 14.000 euros brutos al año y en la que otro 13% no alcanza los 19.000, significa que Aragón duplica, y no anda lejos de triplicar, la media comunitaria de hogares que se ven obligados a destinar más del 40% de los ingresos a garantizarse un techo, el nivel en el que oficialmente comienza el riesgo de exclusión.

El mercado de la vivienda aragonés no llega a ser tan exigente en ese aspecto como el griego, donde ese indicador alcanza el 40,9%, pero sí lo es mucho más que el rumano (15,9%), lo que avala la existencia de inquietantes sensaciones como una de las detectadas por el Instituto Aragonés de Estadística: el 43% de los hogares, más de 230.000, considera “una pesada carga” los gastos de vivienda. Según esa misma fuente, la mitad de las familias aragonesas (51,34%) viven en una casa ya pagada, más de una cuarta parte (26,23%) están hipotecadas algo más de la quinta parte (22,44%) vive de alquiler, la cuarta parte de estos (5,19% del total) paga rentas reducidas u ocupa casas cedidas.

“Los precios llevan años disparándose”

En esa factura de la vivienda tiene un peso creciente el alquiler, un mercado cuyas tendencias alcistas llevan a situaciones disparatadas. ¿Es posible alquilar una habitación por menos de 200 euros en Zaragoza? Todavía, pero casi siempre en pisos de menos de 70 metros con un mínimo de tres habitaciones que le garantizan al propietario rentas mínimas superiores a los 600 euros por menos de 70 metros en, prácticamente, cualquier barrio de la ciudad. No parece que sea un mal negocio para el arrendador.

En cualquier portal de alquiler se puede corroborar ese dato. Y también otros como que más de un tercio del parque disponible supera los 300, o que en zonas tradicionalmente de precios bajos como La Magdalena o El Gancho, pero afectadas ya por notables procesos de gentrificación, superan los 350, algo que también comienza a ocurrir en Las Fuentes y Delicias e, incluso, en áreas como Mayandía.

Eso, en el caso de las habitaciones con derecho a cocina y baño compartido.

Mientras tanto, los arriendos de pisos completos ofrecen un panorama similar: apenas hay oportunidades de hacerse con uno por menos de 400 euros, más de dos tercios del parque superan los 500 y la mitad pasa de 600; es decir, que comienzan a resultar prohibitivos para familias que ingresan menos de 1.500 euros netos al mes.

“Los precios llevan dos años disparándose. En las zonas de nuevos desarrollos como Parque Goya o Rosales del Canal llevan tiempo por encima de los 500 euros”, explica el concejal de Vivienda de la capital aragonesa y activista de Stop Desahucios Pablo Híjar (Zaragoza en Común), que señala cómo la mayoría de las habitaciones de alquiler por menos de 200 euros suelen ser “infravivienda”.

“Se especula con el alquiler como hace años se hizo con la propiedad”, anota, en un mercado en el que “el propietario particular ya va a remolque de los fondos”. Y la tendencia de estos en Zaragoza, caso de Lazora, consiste en cobrar 431 euros mensuales (más uno de fianza y cuatro de aval) por un piso de 78 metros cuadrados, con 25 de garaje y 8 de trastero, en uno de los nuevos barrios como Valdespartera.

Foto: Pablo Ibáñez (AraInfo)

Foto: Pablo Ibáñez (AraInfo)

Un mercado cautivo

“Se trata de un mercado cautivo –añade el edil- en el que hay más demanda que oferta y en el que normas como la de contratos de un año renovables por un máximo de otros dos que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos se traducen en una presión al alza del precio”. Inmobiliarias como Servihábitat, de Banc Sabadell, avalan ese análisis al cifrar en 2.000 el parque de viviendas de arriendo disponibles en toda la comunidad y situar en 470 euros el precio medio. Exigencias como presentar una nómina de un trabajo estable y afianzar varios meses complican todavía más el acceso.

A esos factores se les unen otros que presionan hacia el aumento de la demanda de viviendas de alquiler como son los efectos de las ejecuciones hipotecarias de los últimos años, que dejaron sin techo a más de 2.000 familias aragonesas entre 2013 y 2016. Eso, al mismo tiempo que elevó el parque disponible, “incrementó la demanda en tasas que, aunque porcentualmente no fueran muy elevadas, resultaron perjudiciales para un mercado tan sensible como el de la vivienda”.

Paralelamente, la comunidad, y en especial su capital, no son ajenos, sino todo lo contrario, a una de las principales consecuencias de las políticas comunitarias: la baja rentabilidad de los productos financieros dirige hacia otros ámbitos a los inversores que hasta hace unos años operaban en la banca. Entre sus principales objetivos se encuentra la vivienda, que en el caso del alquiler ofrece unas elevadas rentabilidades. Más en unos territorios que en otros: según Servihábitat, solo Catalunya, con un 6,9% anual de la inversión inicial, y Madrid, con un 5,8%, superan la rentabilidad del 5,1% anual que obtienen los arrendadores de casas en Aragón.

Esos elevados rendimientos comienzan a atraer a los grandes fondos de inversión, que aplican la misma estrategia que toda Europa: comprar edificios enteros, normalmente procedentes de entidades financieras, para sacar las viviendas al mercado del alquiler. Eso les da dos ventajas competitivas: la comunidad de vecinos es el fondo y los servicios de mantenimiento común se abaratan al contratarlos en bloque.

Esa tendencia al alza de los precios del alquiler, que también se percibe, aunque con un ritmo más pausado, en pequeñas ciudades con atractivo turístico como puede ser Jaca, acentúa los procesos de gentrificación de algunos barrios zaragozanos como La Magdalena o El Gancho, donde las crecientes dificultades para acceder a una vivienda resultan especialmente gravosas para los estratos de menor renta de la población autóctona, que poco a poco va viéndose reemplazada por un nuevo vecindario de mayor poder adquisitivo cuya presencia, en un círculo vicioso, tira al alza de los precios de algunos servicios.

Más casas en venta, sobre todo en Teruel

Esas mismas tendencias que están encareciendo el alquiler, y que han llevado al Ayuntamiento de Zaragoza a elevar de 4,25 a 4,75 euros por metro cuadrado el precio de su programa de captación de pisos de arriendo (están ocupadas 190 de los 206 disponibles) tras detectar “que cada vez puede ser más difícil captar vivienda”, explica Híjar, tiran también al alza de los precios de compraventa de las casas. Y lo hace en un mercado local con algunas particularidades.

El precio medio en la comunidad (1.048 euros por metro cuadrados en el último estudio de la tasadora Tinsa), pese a haberse reducido a menos de la mitad del récord de junio de 2007 (2.270 euros por metro cuadrado) no ha bajado de los mil euros que rebasó en 2002 y vuelve a tender al alza. Eso, con un piso de 60 metros listo para vivir y con una entrada de 14.000, supone para un hogar un pago mensual de entre 240 y 290 euros durante 25 años. Asumible para muchas familias, aunque no muy fácil de encontrar en cuanto se buscan comodidades como ascensor o más de dos habitaciones.

Según el último Índice de Precios de la Vivienda del INE (Instituto Nacional de Estadística), los precios de venta bajaron más de un 40%, tanto para las nuevas como para las usadas, entre el estallido de la burbuja a finales de 2008 y el comienzo de la mejora de los indicadores macroeconómicos a principios de 2014. Desde entonces, el encarecimiento supera el 10% para la de estreno y el 4% para la de segunda mano, seis y diez puntos, respectivamente, por debajo del dato estatal.

Por otro lado, la contratación de hipotecas para adquirir fincas urbanas se ha disparado: las 1.176 por 242 millones registradas en todo 2014 arrojan un ratio de menos de cinco por día laborable por un valor medio de 205.850 euros, mientras que las 6.133 por 690 millones elevan el ritmo de contratación a casi 50, aunque reducen la cuantía a 112.576, poco más de la mitad. Esa evolución indica que, aunque en volúmenes mucho más reducidos que los que se dieron la década pasada, lo que queda de la clase media vuelve a comprar casas.

Y todo eso ocurre en una comunidad en la que, según el Ministerio de Fomento, existía al terminar el año pasado un stock de 14.051 viviendas nuevas por estrenar, algo que, en condiciones normales y con independencia de que el grueso de las transacciones se realicen con pisos de segunda mano, debería tirar a la baja de los precios por haber más oferta disponible que demanda.

Esa estadística de Fomento ofrece otro dato llamativo. La distribución de esas viviendas nuevas que nadie compra es de 8.838 en Zaragoza, 2.115 en Huesca y 3.098 en Teruel, provincia esta última que, con un incremento de 38, fue el año pasado la única del Estado en la que la oferta aumentó.

13 octubre, 2017

Autor/Autora

Periodista. @e_bayona


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