Del patrimonio de la SAREB al alquiler asequible: el nuevo portal estatal abre una oportunidad, pero también obliga a preguntarse quién puede acceder realmente a una vivienda y cuánto tiempo debe esperar. En Zaragoza, los programas municipales y autonómicos muestran que el problema no es únicamente crear portales, sino disponer de suficientes viviendas y garantizar que lleguen también a quienes tienen menos de 1.000 euros de ingresos, viven en infraviviendas o directamente han terminado en la calle.
España vuelve a hablar de vivienda pública. El lanzamiento de Casa 47, la nueva entidad estatal de vivienda, ha sido presentado por el Gobierno como uno de los grandes instrumentos para construir un parque público de alquiler asequible permanente.
El nombre hace referencia al artículo 47 de la Constitución Española, que reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y obliga a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo.
La creación de Casa 47 representa, por tanto, una oportunidad importante. Pero también plantea una pregunta que no debería quedar fuera del debate: ¿qué significa realmente que una vivienda sea asequible si una parte importante de la población no puede acceder a ella o debe esperar durante meses o años para conseguirla?
Y esa pregunta no afecta solamente al nuevo portal estatal. También debe dirigirse a las políticas de vivienda desarrolladas por el Gobierno de Aragón y por el Ayuntamiento de Zaragoza.
Porque los tres niveles administrativos tienen programas de alquiler asequible, pero la realidad demuestra que la demanda supera ampliamente a la oferta. Mientras las administraciones desarrollan nuevos portales, convocatorias y promociones, hay personas que no pueden esperar: algunas viven con ingresos inferiores a 1.000 euros mensuales; otras sobreviven con empleos precarios o ingresos irregulares, y otras directamente ya no tienen una vivienda.
Casa 47: ¿qué es exactamente?
Casa 47 es la nueva entidad estatal de vivienda surgida de la transformación de SEPES. Su objetivo es intervenir en todo el ciclo residencial: suelo, urbanización, construcción, rehabilitación, adjudicación y gestión del alquiler.
El Gobierno plantea que Casa 47 se convierta progresivamente en el gran instrumento estatal para crear un parque público de vivienda asequible que permanezca en manos públicas y no vuelva al mercado especulativo.
La entidad afirma que su parque se nutrirá de diferentes fuentes: promociones propias, patrimonio de la Administración General del Estado y activos procedentes de SAREB, además de suelo destinado a nuevas promociones.
Las viviendas se destinan al alquiler y no a la venta. Los contratos tienen una duración inicial de 14 años y pueden prorrogarse sucesivamente hasta alcanzar los 75 años, siempre que se mantengan las condiciones exigidas.
Sobre el papel, el modelo supone una diferencia importante respecto al mercado privado. Pero la cuestión fundamental continúa siendo la escala.
SAREB: el origen de una parte importante de este patrimonio
Para entender Casa 47 hay que recordar qué es SAREB. La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, conocida popularmente como SAREB o el "banco malo", fue creada en 2012 durante la crisis financiera para gestionar activos inmobiliarios y financieros procedentes de entidades financieras sometidas a procesos de reestructuración.
Durante años acumuló viviendas, promociones, terrenos y otros activos inmobiliarios. Ahora una parte de ese patrimonio está siendo incorporada al nuevo parque estatal.
Casa 47 señala que se ha identificado un perímetro de más de 40.000 viviendas y unos 2.400 suelos con capacidad potencial para unas 55.000 viviendas adicionales. Pero existe una diferencia fundamental entre que una vivienda haya sido identificada para su incorporación y que esté realmente disponible para ser alquilada.
La propia Casa 47 reconoce que las viviendas procedentes de SAREB se incorporarán por fases y que primero deben realizarse los procesos administrativos y patrimoniales correspondientes.
Esta diferencia es importante, porque cuando se habla de decenas de miles de viviendas recuperadas, la ciudadanía puede entender que esas viviendas están inmediatamente disponibles. No es así. El verdadero indicador será cuántas terminan efectivamente habitadas por personas que necesitan un alquiler asequible.
Un comienzo todavía territorialmente limitado
Las primeras convocatorias de Casa 47 muestran esa distancia. La convocatoria actualmente abierta comprende 645 viviendas en cinco comunidades autónomas: 401 en la Comunidad Valenciana, 99 en Galicia, 93 en Cataluña, 34 en Navarra y 18 en Asturias.
Entre las localidades aparecen municipios como Carlet y otros municipios valencianos, Vigo, Mieres y Lekunberri.
Antes de esta convocatoria se había desarrollado una experiencia piloto con 171 viviendas: 67 en Vigo, 67 en municipios afectados por la DANA en Valencia y 37 en Mieres.
Es importante reconocer que Casa 47 anuncia nuevas convocatorias trimestrales y que el parque se irá ampliando progresivamente. La entidad habla de un perímetro potencial de hasta 40.000 viviendas y 2.400 suelos con capacidad para otras 55.000.
Por tanto, no sería razonable juzgar todo el proyecto exclusivamente por su primera convocatoria. Pero sí es razonable analizar qué está ocurriendo ahora, porque la emergencia habitacional también está ocurriendo ahora.
¿Asequible para quién?
Esta es probablemente la pregunta más importante.
Casa 47 ha definido como destinatarias principales de su vivienda asequible a las personas con rentas situadas entre 2 y 7,5 veces el IPREM, mientras que las rentas inferiores quedan vinculadas al ámbito de la vivienda social.
Esta división puede tener una lógica administrativa, pero plantea un problema social. Una persona que cobra 900 euros al mes no tiene las mismas posibilidades de acceso que una persona que cobra 2.500. Y una persona que no tiene ingresos regulares puede quedar todavía más lejos.
La palabra "asequible" no puede significar simplemente que el alquiler sea más barato que el precio del mercado. Tiene que significar que es asumible para la persona que va a vivir allí.
No podemos hablar de la misma forma de una familia con ingresos de 2.500 euros y de una persona que sobrevive con 800, 900 o 1.000 euros.
Por eso, los programas públicos deberían introducir diferentes niveles de acceso: un alquiler asequible para rentas medias y trabajadoras, un alquiler especialmente protegido para quienes tienen ingresos inferiores a 1.000 euros y una vía específica para quienes se encuentran en situación de extrema vulnerabilidad o sinhogarismo.
Zaragoza: tres herramientas y una misma dificultad
Zaragoza permite observar el problema desde una perspectiva especialmente interesante. La ciudad cuenta con diferentes instrumentos de vivienda pública y alquiler asequible: Zaragoza Vivienda, el programa Alquila Zaragoza (ALZA) y la nueva plataforma de alquiler asequible vinculada a las promociones municipales impulsadas con fondos europeos.
A estos instrumentos se suman las políticas y programas del Gobierno de Aragón.
No estamos, por tanto, ante una ciudad sin políticas de vivienda. El problema es otro: la cantidad de vivienda disponible y el tiempo que necesita una persona para conseguirla siguen siendo insuficientes frente a la demanda.
ALZA: movilizar vivienda privada
Alquila Zaragoza, conocido como ALZA, funciona con un modelo diferente al de Casa 47. El programa municipal busca incorporar viviendas privadas al alquiler asequible.
Zaragoza Vivienda ofrece a los propietarios seguridad en el cobro y gestión integral de la vivienda, mientras que el inquilino accede a un precio aproximadamente un 20% inferior al de mercado.
En noviembre de 2025 el programa contaba con 1.113 solicitudes iniciadas, 380 viviendas ya cedidas y 114 en tramitación. El alquiler medio se situaba entonces en 551 euros mensuales sin comunidad y 614 euros con comunidad.
El modelo tiene una ventaja evidente: permite utilizar viviendas privadas existentes sin tener que esperar necesariamente a construirlas desde cero.
Pero también tiene un límite. Una reducción del 20% respecto al mercado no convierte automáticamente un alquiler en accesible para una persona con ingresos muy bajos. Si el precio del mercado es elevado, el 20% menos puede continuar siendo demasiado.
Por eso, ALZA debe evaluarse no solamente por el número de viviendas incorporadas, sino por quién consigue realmente acceder a ellas.
El nuevo alquiler asequible de Zaragoza: la enorme distancia entre oferta y demanda
El Ayuntamiento de Zaragoza también está desarrollando nuevas promociones de vivienda de alquiler asequible. Las primeras 78 viviendas de una promoción en San José y Valdefierro han mostrado de forma extraordinariamente clara la magnitud de la demanda.
Se registraron 9.292 solicitudes validadas para 78 viviendas. La cifra es reveladora, no porque todas esas personas estén necesariamente en la misma situación económica o residencial, sino porque demuestra que existe una demanda enorme de viviendas cuyo precio esté por debajo del mercado.
El Ayuntamiento prevé alcanzar 384 viviendas dentro de este proyecto y las primeras 78 se adjudican mediante sorteo público.
El sistema de sorteo puede ser transparente y objetivo, pero plantea una cuestión política: ¿qué ocurre cuando miles de personas cumplen los requisitos y solamente existen unas pocas decenas de viviendas?
La respuesta no puede ser simplemente aumentar el número de sorteos. Hay que aumentar el número de viviendas.
Zaragoza Vivienda y el problema del tiempo
Existe además otro elemento que debe incorporarse al debate y que suele quedar oculto detrás de las cifras: el tiempo.
No basta con tener un parque público. Una persona puede estar reconocida como solicitante, cumplir los requisitos y necesitar una vivienda, pero si la adjudicación tarda demasiado, su situación puede empeorar durante la espera.
Puede perder la vivienda que todavía conserva, acumular deudas, terminar viviendo con familiares, entrar en una infravivienda, acabar en un recurso temporal o terminar directamente en la calle.
Por eso, la eficacia de una política de vivienda debería medirse también por el tiempo que transcurre entre la necesidad acreditada y la entrega efectiva de una vivienda.
Una vivienda que llegará dentro de dos años no resuelve una emergencia que existe hoy.
El Gobierno de Aragón tampoco parte de cero
Aragón dispone de sus propios instrumentos. La Comunidad Autónoma mantiene una Red de Bolsas de Vivienda para el Alquiler Social y diferentes programas de vivienda protegida, alquiler social, alquiler asequible y ayudas al alquiler.
La normativa aragonesa distingue entre vivienda de alquiler social y vivienda de alquiler asequible. Actualmente establece, con carácter general, límites diferentes de ingresos y de renta máxima por metro cuadrado para ambos modelos.
También existen ayudas específicas dirigidas a personas en situaciones de vulnerabilidad, incluyendo personas sin hogar, desahucios y otras circunstancias.
El problema vuelve a ser el mismo: la existencia de programas no significa necesariamente que exista una respuesta residencial suficiente para todas las personas que los necesitan.
Tres administraciones, tres modelos y una misma pregunta
Casa 47, Aragón y Zaragoza no están haciendo exactamente lo mismo. Casa 47 busca construir un parque estatal permanente. El Gobierno de Aragón dispone de sus propias herramientas de vivienda protegida, alquiler social, bolsas de vivienda y ayudas. Zaragoza Vivienda gestiona el parque municipal y programas como ALZA, además de participar en nuevas promociones.
No sería justo presentar estos modelos como si fueran idénticos. Pero sí podemos hacerles la misma pregunta: ¿Cuánto tiempo tiene que esperar una persona que necesita una vivienda?
Y una segunda: ¿Puede acceder realmente una persona que gana menos de 1.000 euros al mes?
Y una tercera, todavía más incómoda: ¿Qué puerta tiene una persona que ya vive en la calle?
El sinhogarismo no es solamente dormir debajo de un puente
Aquí es necesario ampliar el concepto. Cuando hablamos de personas sin hogar, con frecuencia imaginamos únicamente a quien duerme en la calle. Pero la exclusión residencial es mucho más amplia.
Una persona puede estar viviendo en una infravivienda, ocupar un espacio que no reúne condiciones mínimas de habitabilidad, vivir en un local, un vehículo u otro espacio no destinado legalmente a vivienda, encontrarse en una situación de hacinamiento extremo o depender temporalmente de familiares o conocidos porque no dispone de una vivienda propia.
También puede pasar de una vivienda a otra sin ninguna estabilidad residencial. Todas estas situaciones deberían formar parte de una mirada mucho más amplia sobre el sinhogarismo y la exclusión residencial.
Porque el problema comienza antes de que una persona termine durmiendo literalmente en la calle.
Las 266 personas de Zaragoza: una cifra que debe analizarse con cautela
El Ayuntamiento de Zaragoza y Cruz Roja realizaron en noviembre de 2025 un recuento que localizó 266 personas durmiendo en las calles de Zaragoza, frente a las 166 contabilizadas en 2023.
El dato es grave, y el incremento también. Pero desde quienes trabajan directamente con el sinhogarismo existe una cuestión que merece ser planteada: ¿puede un recuento nocturno representar por sí solo toda la realidad del sinhogarismo de una ciudad?. La respuesta probablemente sea no.
El propio recuento identificó a 266 personas que estaban durmiendo en la calle aquella noche. De ellas, 127 accedieron a realizar la entrevista.
Eso convierte el dato en una fotografía concreta de una noche determinada. Es útil y es necesario, pero no debería confundirse con un censo completo de todas las personas que viven sin una vivienda adecuada o estable.
Quienes trabajan con esta realidad saben que existe una parte del sinhogarismo que permanece invisible. La persona que duerme bajo un puente es visible, pero la que duerme en una infravivienda puede no serlo. La persona que cambia constantemente de alojamiento tampoco. La que vive hacinada en una habitación porque no puede pagar un alquiler tampoco necesariamente aparece. Y la que se refugia temporalmente con conocidos puede desaparecer completamente de las estadísticas.
Por eso, la cifra de 266 no debería utilizarse para cerrar el debate, sino para abrirlo.
No se trata de afirmar que el recuento sea falso. Se trata de reconocer que mide una realidad concreta y que necesitamos metodologías más amplias para conocer la exclusión residencial en todas sus dimensiones.
Una ciudad donde la calle empieza a convertirse en vivienda
La realidad de Zaragoza tampoco puede analizarse exclusivamente desde las estadísticas. Las personas sin hogar están presentes en diferentes barrios y espacios de la ciudad, en parques, zonas bajo puentes, las márgenes del Ebro y diferentes puntos de ambas orillas.
Se están observando también situaciones de personas que buscan refugio en las márgenes del río Gállego, en las proximidades de Vadorrey y hacia zonas como Peña del Cuervo.
Estas situaciones deberían ser objeto de seguimiento específico por parte de los servicios municipales. Porque cuando una persona termina buscando un lugar para dormir en una margen de río, bajo un puente o en un espacio abandonado, el problema ya no es exclusivamente habitacional.
Es una manifestación extrema de exclusión social. Y la respuesta no puede consistir solamente en localizar a esas personas. Hay que ofrecerles una alternativa residencial real.
Una persona sin hogar también necesita una vivienda pública
Esta debería ser una de las principales conclusiones de cualquier política pública de vivienda.
Las personas sin hogar no deberían ser consideradas únicamente usuarias de los servicios sociales. También son potenciales destinatarias de las políticas de vivienda.
Por eso, Casa 47, Aragón y Zaragoza deberían estudiar la creación de cupos específicos dentro de sus programas de vivienda pública y alquiler asequible para personas procedentes de la calle y para situaciones graves de exclusión residencial.
No se trata de que todas las viviendas públicas se destinen a personas sin hogar. Se trata de reservar una parte: un porcentaje que permita que quienes han quedado completamente fuera del mercado residencial tengan también una puerta de entrada.
También debería existir un cupo para las rentas inferiores a 1.000 euros
La misma lógica debería aplicarse a los ingresos.
Una persona que gana menos de 1.000 euros mensuales difícilmente puede competir en igualdad de condiciones por una vivienda cuyo alquiler, aunque sea inferior al precio de mercado, sigue suponiendo una parte desproporcionada de sus ingresos.
Los programas públicos deberían incorporar mecanismos específicos para estos hogares. No basta con establecer un precio máximo. Hay que analizar el esfuerzo real que supone el alquiler respecto a los ingresos.
Y este principio debería aplicarse en los tres niveles administrativos.
La vivienda asequible no puede convertirse en una nueva forma de exclusión
Existe un riesgo que deberíamos evitar: que la política de alquiler asequible termine beneficiando fundamentalmente a las personas que ya están relativamente cerca de poder acceder al mercado privado.
Es comprensible que Casa 47 se dirija a la clase trabajadora y media. Es necesario. Pero eso no puede significar que las rentas más bajas queden derivadas exclusivamente a un sistema de vivienda social que no dispone de suficientes viviendas.
Tampoco puede significar que las personas sin hogar queden atrapadas indefinidamente en albergues, recursos temporales o programas de emergencia.
La política de vivienda tiene que cubrir todo el recorrido: prevención, vivienda asequible, vivienda social y salida del sinhogarismo.
Del albergue a la vivienda, no del albergue al albergue
Una persona que lleva meses o años viviendo en la calle no necesita solamente una plaza de alojamiento. Necesita una vivienda.
Una persona que vive en una infravivienda tampoco necesita únicamente que se le diga que solicite ayudas. Necesita una alternativa residencial adecuada.
Y una persona que todavía conserva su vivienda pero está a punto de perderla necesita apoyo antes de llegar al desahucio o a la calle.
Por eso es tan importante que las políticas de vivienda y las políticas sociales dejen de funcionar como compartimentos estancos.
Casa 47 podría ser una oportunidad para Zaragoza
El nuevo parque estatal podría tener un papel importante en ciudades como Zaragoza.
No tendría sentido que un patrimonio estatal formado, entre otros activos, por viviendas procedentes de SAREB se desarrollara sin tener en cuenta las necesidades de las ciudades donde la presión residencial es elevada.
Zaragoza debería estar dentro de la estrategia de expansión de Casa 47. Y no solamente para ofrecer viviendas a hogares de ingresos medios, sino también para desarrollar vivienda destinada a las rentas más bajas y a situaciones de exclusión residencial severa.
El propio modelo estatal prevé que Casa 47 pueda gestionar su parque mediante fórmulas de colaboración con administraciones autonómicas y locales.
Ahí existe una oportunidad. Estado, Aragón y Ayuntamiento podrían coordinar sus recursos en lugar de mantener sistemas paralelos que obligan a las personas a navegar entre diferentes registros, convocatorias y procedimientos.
Lo que debería cambiar
Si realmente queremos que estas políticas tengan impacto, habría que avanzar en varias direcciones.
Primero: aumentar radicalmente la oferta. Las 78 viviendas frente a 9.292 solicitudes en las primeras promociones de Zaragoza son una señal demasiado clara de la magnitud de la demanda.
Segundo: reducir los tiempos de adjudicación. Una persona vulnerable no puede permanecer años esperando una vivienda mientras su situación se deteriora.
Tercero: establecer diferentes niveles de alquiler según ingresos. No es suficiente hablar de "alquiler asequible" sin tener en cuenta la renta real de cada hogar.
Cuarto: crear cupos específicos para ingresos inferiores a 1.000 euros.
Quinto: reservar una parte del parque para personas procedentes del sinhogarismo y de situaciones graves de exclusión residencial.
Sexto: ampliar la definición y medición del sinhogarismo. Los recuentos de calle son necesarios, pero deben complementarse con información sobre infravivienda, alojamiento inseguro y otras formas de exclusión residencial.
Séptimo: coordinar Casa 47, Gobierno de Aragón y Ayuntamiento de Zaragoza. La ciudadanía no debería tener que conocer la estructura administrativa para poder acceder a una vivienda.
No necesitamos solamente tres portales. Necesitamos tres puertas que conduzcan a una solución
Casa 47, ALZA y los programas de alquiler asequible de Zaragoza y Aragón pueden ser instrumentos útiles.
Pero el éxito de una política de vivienda no debería medirse por el número de páginas web creadas, ni siquiera únicamente por el número de viviendas anunciadas.
Debe medirse por algo mucho más sencillo: cuántas personas que necesitaban una vivienda consiguieron finalmente una. Y cuánto tiempo tuvieron que esperar.
Porque detrás de cada solicitud hay una historia: una familia que no puede pagar el alquiler, una mujer que intenta mantener a sus hijos, una persona mayor que vive sola, un trabajador cuyo salario no alcanza para pagar los precios actuales, una persona joven que no puede emanciparse, una persona migrante que ha quedado fuera del mercado, una persona que vive en una infravivienda y también una persona que duerme cada noche en la calle.
La pregunta que debería hacerse Casa 47, Aragón y Zaragoza
La emergencia habitacional no se soluciona enfrentando modelos políticos ni compitiendo por quién anuncia más viviendas. Se soluciona utilizando todas las herramientas disponibles.
El Estado tiene SAREB, Casa 47, suelo y capacidad financiera. Aragón tiene competencias en vivienda protegida, alquiler social, ayudas y bolsas de vivienda. Zaragoza tiene Zaragoza Vivienda, ALZA, suelo municipal y capacidad para desarrollar nuevas promociones.
La cuestión es si todas esas herramientas van a funcionar de manera suficientemente rápida, coordinada y ambiciosa.
Porque una persona que hoy vive en una infravivienda no puede esperar cinco años. Una persona que cobra 900 euros no puede esperar a que los precios del mercado bajen. Y una persona que duerme debajo de un puente no puede esperar a que termine el próximo ciclo de construcción.
El artículo 47 empieza mucho antes de entregar una llave
Casa 47 ha elegido un nombre cargado de significado. El artículo 47 de la Constitución reconoce el derecho a una vivienda digna y adecuada.
Pero ese derecho no se convierte en realidad cuando una persona entra en un portal de internet y encuentra una convocatoria. Se convierte en realidad cuando existe una vivienda disponible, cuando el alquiler puede pagarse, cuando el procedimiento es accesible, cuando la administración responde a tiempo y cuando nadie queda excluido por encontrarse en el nivel más bajo de la escala económica.
Por eso, la verdadera prueba para Casa 47, para el Gobierno de Aragón y para Zaragoza Vivienda no será cuántas viviendas anuncian. Será si consiguen que las personas que hoy están fuera del mercado residencial entren realmente en una vivienda.
Incluidas aquellas que ganan menos de 1.000 euros, las que viven en infraviviendas, las que esperan durante meses una adjudicación e, incluidas especialmente, aquellas que hoy duermen en la calle.
Porque el sinhogarismo no empieza debajo de un puente. Empieza mucho antes, cuando una persona deja de tener acceso a una vivienda segura, estable y adecuada.
Y si queremos acabar con él, la política de vivienda debe llegar antes que la calle. No después.
