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Soberbia inmobiliaria vs varapalo judicial en Torre Village

| 4 marzo, 2019 18.03
Soberbia inmobiliaria vs varapalo judicial en Torre Village

El domingo 28 de febrero un diario de esta ciudad en una reportaje de cuasi promoción del OUT LET de Pikolín decía que su comercialización iba «viento en popa», cerraba el artículo concluyendo que “tras superar múltiples trabas, nada parece que vaya a frenar ya la apertura de Torre Village”.

Un día después se conocía la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón que anula el plan especial declarándolo “nulo de pleno derecho”. El fallo que resuelve el pleito, su parte dispositiva, constituye un varapalo judicial en toda regla a los intereses del promotor, la sociedad patrimonial de la familia Solans Iberebro.

Dos días después en el mismo diario el Consejero delegado de la empresa, Luis Barcelona, respondía en una entrevista con frases rebosantes de prepotencia y altivez:«Torre Village abrirá este año pese a la sentencia«. Las previsiones de apertura realizadas en el pasado han sido incumplidas tantas veces como se han señalado en el calendario por Iberebro.

Parece que hubiera dos realidades en esta ciudad. Una, para los ciudadanos mortales que nos sujetamos a las leyes (dura lex, sed lex) y, otra, para los señores del universo o sus inmortales empresas que cuando las cosas no resultan de su agrado hay que amoldarlas para que encajen en sus cálculos y previsiones contables (beneficio industrial incluido).

El plan especial que ha sido anulado lo ha sido “por vulneración del principio de jerarquía normativa, por infracción de instrumento de planeamiento de rango superior, al ir más allá de lo que el Plan General”. En esencia, se ha convertido en usos dominantes del plan lo que tenían que ser complementarios.

O dicho de otra manera, no se respeta el modelo de implantación y actividades que se fijó con carácter general, y previo el oportuno proceso de participación ciudadana e información administrativa, en el planeamiento general.

El Sr. Barcelona dos días después de conocerse la sentencia pretende con sus respuestas construir un escenario para que los actores políticos (concejales) jueguen el papel que a sus intereses urbanísticos en esta operación inmobiliaria convienen. Para ello intenta presentar el plan especial anulado como producto de un acuerdo entre el Ayuntamiento de Zaragoza y la familia Solans y afirma “de lo que nunca hemos dudado es de que el ayuntamiento, con cualquier equipo de gobierno, va a cumplir sus compromisos como nosotros hemos hecho”.

Le preguntan los periodistas: ¿Por qué se utilizó esta figura? Responde: “La decisión sobre el instrumento de gestión no ha sido nuestra, sino del equipo de gobierno. Hay un aspecto importante a destacar. En el año 2008, que es el origen de esta operación, a cambio de que Pikolín se quedara en Zaragoza se iban a cambiar los usos de las antiguas instalaciones de la carretera de Logroño para transformarlas en cualquier cosa menos vivienda. Entendimos y asumimos que no se hicieran pisos, a diferencia de otros cambios de ubicación como Aceralia o Schindler. A partir de ahí siempre hemos ido de la mano del Gobierno que ha habido en cada momento para la tramitación del proyecto. La contundencia está clara, pero también la hay en otro sentido: no dice que no es posible hacer un outlet, sino que el instrumento elegido no es el adecuado.”

Cuando menciona el año 2008, hace referencia al convenio que firmó el entonces consejero de urbanismo el “socialista” Pérez Anadón el 16 de abril de ese año. Pero omite que ese convenio no se sometió a información pública ni a aprobación de pleno como exige el art 83.2 de la Ley Urbanística de Aragón entonces vigente. Es decir, que dicho Convenio nunca llegó a existir.

El Sr. Barcelona insiste en que “la decisión sobre el instrumento de gestión no ha sido nuestra, sino del equipo de gobierno”. No es cierto, el plan especial se presentó porque es el instrumento de desarrollo que exige el Plan General de Ordenación Urbana para el desarrollo de ese tipo de suelo y, además, en ese mismo documento de 16 de abril de 2008 se dice que lo que se tiene que tramitar para el desarrollo es un plan especial y señala únicamente en cuanto a los aprovechamientos los de los grupos 3 y 4, tal como los definen los artículos 5.4.1 y 5.4.3 de las normas del plan general.

Lo cierto es que fue después de la aprobación inicial realizada por el Gobierno socialista de la ciudad en 2015 cuando se introdujeron unos usos comerciales no conformes por el plan y que fue gracias al voto particular presentado por PP/PSOE/Cs que se aprobó definitivamente un plan especial que los incluía indebidamente en octubre de 2016. Esta es la razón por la que se anula el plan.

Con la sentencia definitiva, que no firme, nos encontramos con una serie de argumentaciones que se están utilizando para intentar conceder a la familia Solans lo que los jueces del Tribunal Superior de Justicia han rechazado: la posibilidad legal de construir un OUT LET en la carretera de Logroño.

Para ello, agitan el espantajo de una posible reclamación de responsabilidad patrimonial contra el Ayuntamiento, intentando conseguir aquello a lo que no tienen derecho: “la responsabilidad patrimonial del ayuntamiento no es un tema que vamos a poner ahora encima de la mesa, pero es un derecho. Partimos de la base de que se va a solucionar, por la vía judicial o ya veremos cómo. En términos mercantiles, ha habido una parte que ha cumplido sus obligaciones y la otra está pendiente de hacerlo.” 

Una desvergüenza máxima afirmar que una parte ha cumplido sus obligaciones y la otra está pendiente. No existe convenio y no existe contraprestaciones a cumplir. Además, el documento, recordémoslo, establecía que no cabían otros usos que los que permite el PGOU.

Pero durante toda la semana la opinión pública ha sido sometida a un bombardeo por saturación con el grado de ejecución del proyecto en torno al 70% (con fuentes del promotor). Porque habría que indemnizar a quien ha presentado un plan especial que incumple el plan general cuando sabía que habían existido alegaciones en sede administrativa en contra de su aprobación en los términos que finalmente han sido desautorizados por el Tribunal y que conocía (era parte del mismo) que había sido impugnado judicialmente.

Volvamos a la entrevista. ¿Le sorprende la sentencia?. Respuesta: “No. Era un escenario que se podía dar, evidentemente no ha sido de nuestra satisfacción, pero tampoco es una sorpresa. Cuando hay un recurso en contra, sabes que puede haber una potencial sentencia desfavorable.”  Es decir, introdujeron usos contrarios al planeamiento, pero a pesar de que sabían que la sentencia les podía resultar desfavorable se lanzaron a una carrera de construcción y comercialización ajena a la mínima prudencia. Los promotores de este centro comercial han corrido tanto que llegaron a empezar la construcción de las obras sin licencia de obras concedida. Ahora, en otro alarde de prepotencia afirman que “Torre Village abrirá este año pese a la sentencia».

Durante esta semana han surgido numerosas voces, parece que han brotado expertos urbanistas como en el fútbol periodistas deportivos entre los aficionados que enmiendan la plana a cualquier entrenador. Muchos se animan a salvar el proyecto con una modificación ad hoc y extraen justificaciones del contenido de la sentencia confundiendo un obiter dicta de la sentencia con la ratio decidendi de la misma.

Un director de periódico afirma “Lo que hay que hacer es, dice la sentencia, cambiar el Plan general de Ordenación Urbana”. Sin pestañear. Ni lo dice la sentencia, ni lo puede decir. La sentencia contiene un fallo, parte dispositiva que anula el plan especial. El resto de argumentaciones justifican ese fallo pero no ordenan cómo desarrollar esos terrenos. Entre los fundamentos de derecho de la sentencia y ratio decidendi se encuentra la “vulneración del principio de jerarquía normativa, por infracción de instrumento de planeamiento de rango superior, al ir más allá de lo que el Plan General”.  Cuando la sala afirma que “considera que lo que se pretendía hacer por vía de Plan Especial debió hacerse por vía de modificación del Plan General” está señalando que esa es la causa de nulidad pero no está indicando que se haga por esta vía.

Precisamente, y ahora más tras la sentencia, pretender introducir esos usos de out let en los terrenos de las antiguas instalaciones de Pikolín infringiría la prohibición de dispensar de su cumplimiento para supuestos singulares el planeamiento. El que se diga que debió hacerse por modificación del plan no deja de ser un obiter dictum, un razonamiento complementario o didáctico sobre la necesidad de que los cambios de usos fijados en el plan general se tienen que hacer  modificando el mismo.

Es más, deberá recordarse que el Plan Especial es anulado porque invade el territorio esencial del Plan General, es decir, lo que se denomina “Estructura General”, que constituye la columna vertebral de la ordenación ciudadana.

Que en esta ciudad en muchas ocasiones, como en el resto de España, se haya abusado del planeamiento para intentar legalizar actuaciones declaradas ilegales por los jueces no constituye un precedente válido en derecho. Otra cosa es que estemos acostumbrados a que desde lo público se paguen los platos rotos de iniciativas fallidas de inversiones privadas (Castor, autopistas radiales,…) y que la matriz de pensamiento dominante intente convertir este fallo en un nuevo trágala. En la línea editorial común de los medios impresos de la ciudad se apunta que solo caben dos soluciones: (1) indemnizar (¿Por qué?) o (2) cambiar el planeamiento ad hoc para incluir usos no permitidos por el planeamiento vigente hasta el punto de pedir que se cambie el mismo. Hay otras voces, a las que no se les da tanta relevancia, que reconocen que se podría legalizar las construcciones en marcha y que no tienen uso definido en los proyectos hasta ahora autorizados presentando licencias de actividad que se correspondiesen con los usos admitidos por el plan (rediseño de planes para hacer proyectos autónomos que sean compatibles con la actual normativa).

¿Es tan difícil? Parece que no. La mayoría de las obras en marcha se corresponden a las de naves sin uso; se podría compatibilizar simplemente buscando empresas que desarrollen e implanten el tipo de usos permitidos por el plan. ¿O, siempre tiene que resultar todo a entera satisfacción de las familias que durante décadas han controlado económicamente la ciudad?

No estamos en ningún limbo. La sentencia ha mandado el proyecto a la casilla de salida. No hay plan especial. Los inversores deberían ser más que cautos a la hora de materializar sus decisiones en este sector, lo contrario es una apuesta. La prudencia debería guiar también a los grupos políticos que aprobaron con su voto particular el plan anulado. Durante años la familia Solans esperó a iniciar el desarrollo urbanístico del sector (desde 2008 estuvieron en un impasse).

Después de la sentencia, cuando más negro se presenta la viabilidad del proyecto, pretenden correr. Parece desaconsejable el continuar, solo el promotor deberá pechar con las consecuencias de ese riesgo. Los concejales de la oposición deberían seguir a Zaragoza en Común, quien en este expediente ha demostrado que tenía la razón jurídica. Que no se preocupen, tampoco eso sería un precedente vinculante.

4 marzo, 2019

Autor/Autora

Abogado, ex concejal del Ayuntamiento de Zaragoza y miembro de Zaragoza en Común.


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