El Gobierno de Aragón, a través de la sociedad pública Suelo y Vivienda de Aragón, está desarrollando un programa que denomina ‘Aragón más vivienda’ y que consiste en construir vivienda bajo la formula de concesión demanial de suelo público o cesión del derecho de superficie a empresas privadas para que construyan vivienda y la exploten en régimen de alquiler por un período de 75 años. El adjudicatario del suelo público, la empresa, se obliga a la redacción de los proyectos constructivos y a la ejecución de la construcción y posteriormente a la gestión del alquiler, que como decimos se declara que será asequible.
Las propias bases de la licitación establecen los precios máximos de alquiler que para el caso de las viviendas es de 11,50 euros por metro cuadrado al mes y de 6 euros por metro para los trasteros y garajes. De tal forma que para el supuesto de un piso de 3 habitaciones (77 m²) con garaje y trastero el importe de la renta mensual puede salir por unos 900 euros al mes. Estos pisos de alquiler asequible están pensados para personas con ingresos máximos de unos 42.000 euros brutos al año.
Esto supone que en el mejor de los casos se deba destinar más del 25% de los ingresos brutos de la unidad familiar a pagar el supuesto alquiler asequible. Pero lo más sorprendente es que el alquiler medio en Zaragoza capital gira en torno a 12 euros al mes y en Aragón sobre los 11 euros al mes. Es decir que el efecto en el precio del mercado del alquiler de la intervención Gobierno de Aragón es prácticamente nulo. Es cierto que se incorporan al mercado unos cientos de viviendas pero con una formula que implica la pérdida de patrimonio público de suelo urbano en condiciones de edificar, es decir sin coste alguno de urbanización y de cesión de las posibilidades de su explotación a empresas privadas por un período de 75 años.
Dentro de 75 años esas viviendas revertirán al Gobierno de Aragón, pero en unas condiciones que probablemente requieran fuertes inversiones para su habitabilidad o en ocasiones de ser derribadas para construir nuevas viviendas.
Para que seamos conscientes del negocio que se cede a las empresas privadas, tomemos el ejemplo que poníamos antes de una vivienda, con garaje y trastero con un alquiler de 900 euros al mes que al año supone 10.800 euros, por lo que la empresa gestora en 75 años (a precios constantes, sin tener en cuenta la revalorización por IPC) obtendrá 810.000 euros. Si ese piso le ha costado construir (el suelo no le ha supuesto nada) 125.000 euros, en 75 años va a obtener un beneficio bruto de 685.000 euros , es decir su inversión le va a suponer una rentabilidad del 548% , es decir un 7,30% anual, y eso sin tener en cuenta la revalorización anual de la renta de 900 euros, por lo que la rentabilidad todavía será superior.
Por tanto, nos tiene que explicar el Gobierno de Aragón, ( y el Señor Consejero es muy buen comunicador) qué política de vivienda promueve que implica que el precio del alquiler apenas difiere del precio en el mercado libre, que implica dilapidar el patrimonio público de suelo urbano para entregarlo a promotores privados que obtienen amplias rentabilidades en su inversión, garantizadas durante 75 años. Y que la expectativa de reversión de ese patrimonio de vivienda dentro de ese período tan largo implicará la necesidad de realizar importantes inversiones para su habitabilidad.
Lo que nos enseñan los países con un parque público de vivienda importante es que deben ser las propias administraciones (central, autonómica o municipal, España es así) las que promuevan directamente vivienda pública en alquiler a precios realmente asequibles y que permitan influir de forma real en el mercado de la vivienda, tirando a la baja el precio del alquiler de la vivienda libre.
Se nos dirá que la capacidad presupuestaria pública es limitada y que en cambio la colaboración público-privada (eufemismo de la privatización general de las políticas públicas) permite promover acciones de gobierno en beneficio de la ciudadanía. Pero la realidad es que gobernar es priorizar y en 40 años de democracia la inversión en vivienda nunca ha tenido la prioridad que han tenido otras acciones públicas (como el saneamiento de la banca con fondos públicos). Con 100.000 millones de euros que costó sanear los bancos se podrían haber construido un millón de viviendas públicas de alquiler en España y ahora no tendríamos el problema de vivienda que tenemos.
